Tekst:: B.M. 6/24/2011 14:46
Odvjetnik Igor Skala, mag.iur. savjetuje na što obratiti pozornost pri kupnji stare nekretnine koja je već dulje vrijeme u funkciji. Pet vrlo bitnih stvari koje valja uzeti u obzir.
1. PUNOMOĆ: Prije bilo kakvog potpisivanja ugovora za stranke zastupane po punomoćniku koji nije odvjetnik, valjanost punomoći svakako treba provjeriti kod odvjetnika ili javnog bilježnika. Ako i daje mogućnost prodaje nečijeg stana, treba provjeriti vrijedi li i za primanje novca od kupoprodaje ili novac treba uplatiti na vlasnikov račun.
2. NEPLAĆENE REŽIJE: Prije potpisivanja ugovora to treba provjeriti ili u ugovor unijeti stavku da će sve troškove režije za koje se ispostave računi nakon potpisivanja ugovora, a nastali su prije tog datuma, podmiriti prodavatelj, a provjeru izvršiti svakako prije cjelokupne isplate kupoprodajne cijene
3. ETAŽIRANJE: Provjeriti je li stan etažiran. Ako se kupuje u idealnom dijelu, troškovi etažiranja past će na kupca, a ostaje i prostora za sukob sa susjedima oko zajedničkih dijelova zgrade. Problem postaje teži ako je dio kupljenog stana zapravo zajednički prostor, primjerice terasa.
4. OTKUP STANA: Kod stana koji je u otkupu u ugovoru je potrebno definirati tko će plaćati preostale rate otkupa ili iznos preostalih rata ukalkulirati u konačnu cijenu. U oba slučaja prethodno obvezno provjeriti trenutni iznos duga kod pravne osobe u čiju korist je upisana hipoteka radi otkupa stana.
5. KATASTAR: Vezano za kuće, zemljišta i sl. samostalne objekte u katastru treba provjeriti tko je korisnik nekretnine, jer vlasnik ne mora biti i korisnik. Problemi mogu nastati ako je netko dulje razdoblje korisnik pa se u određenom trenutku pozove na dosjelost.
Za pravno stanje nekretnine najvažniji je izvadak iz zemljišne knjige, a najjednostavnija zaštita od krivotvorina jest osobno pribaviti izvatke ili ih preuzeti s interneta. Treba paziti da na izvatku s interneta piše da je verificiran, jer u suprotnome taj izvadak nije meritoran za utvrđivanje knjižnog stanja. Ipak se preporučuje OSOBNO otići u ”gruntovnicu” i ishoditi svježi zk izvadak. Za kupca je bitno da je izvadak nov, da je prodavatelj upisan kao vlasnik nekretnine, da na nekretnini nema upisanih tereta niti zabilježbe da je zgrada upisana bez priložene lokacijske, građevinske i uporabne dozvole te da nema neriješenih prijedloga za uknjižbu (tzv. plombi). Na izvatku ne smije biti napomene da su tereti ispušteni kao nepotrebni i sl. Naime, neke banke neće dati kredit ukoliko zgrada nema uporabnu dozvolu, pa je u tom smislu potreban oprez.
Treba provjeriti ima li zgrada pravomoćnu građevinsku i uporabnu dozvolu. Za zgrade sagrađene prije 15. veljače 1968. godine temeljem zakona smatra se da su sagrađene na temelju pravomoćne građevinske dozvole. Treba provjeriti je li zgrada sagrađena u skladu s građevinskom dozvolom i projektom te je li ispravno etažirana. Za sam stan treba provjeriti je li one površine i s onom opremom koja piše u kupoprodajnom ugovoru te ima li kakvih oštećenja i nedostataka koje treba unijeti u primopredajni zapisnik i utvrditi rok za njihovo otklanjanje.
Stav je Vrhovnog suda RH da se bračna stečevina može opteretiti samo uz suglasnost bračnog druga – znači da bi u ugovoru bilo poželjno navesti da nekretnina koja se prodaje nije bračna stečevina i da to prodavatelj izjavljuje pod materijalnom i kaznenom odgovornošću.
