Tekst:: B.M. 6/20/2011 10:23
Čitateljica portala Zagrebancija.com javila se sa upitom o tome kako se osigurati pri dizanju kredita i kupovini stana koji je još uvijek u izgradnji:
Naime odlučila sam se na kupnju stana u izgradnji iz razloga povoljnije cijene kao i iz razloga što nije bilo potrebno davati učešće prilikom podizanja kredita. Međutim sada su se javile određene dileme i kako svatko štiti svoje interese čini mi se da je u ovoj priči najmanje zaštićen kupac. Prvotna informacija koju sam dobila u banci bila je da će se ugovor o kreditu sklapati kada stanovi budu gotovi i etažirani a sadašnja informacija je da se ugovori o kreditu moraju zaključiti uskoro, da se navedeni novac prebacuje investitoru. Na moje pitanje na koji način smo mi, kao kupci, osigurani od eventualnog neispunjenja obveza od strane prodavatelja ostala sam zakinuta za odgovor. Molim Vas šta da napravim bilo sa investitorom kao prodavateljem stana ili sa bankom, kako bih u slučaju da dođe do nepredviđenih situacija mogla bez problema vratiti novac. Dali investitor na moj zahtjev to mora učiniti i da mi pojasnite pojam bankovno jamstvo. Ukoliko odbiju dati takvo jamstvo koji je daljnji moj korak koji mogu učiniti?
Drugo, da li mogu od banke tražiti promjenu određenih odredbi u ugovoru i dali se u tom smislu mogu
zaštititi?
Igor Skala, mag.iur., ODGOVOR:
Na Vaš upit o bankarskoj garanciji vezano za kupnju stana koji je u fazi gradnje, mogu Vam odgovoriti da je bankarska garancija vrlo siguran instrument osiguranja plaćanja, ukoliko garanciju izdaje renomirana banka (kao što je RBA u Vašem slučaju), što zapravo znači da je garancija onoliko siguran instrument osiguranja plaćanja koliko je sigurna banka koja ju izdaje.
Garancijom se banka garant obvezuje korisniku garancije da će platiti svotu na koju garancija glasi, ukoliko glavni dužnik ne ispuni obvezu plaćanja. Prednost se daje garancijama koje su neopozive, bezuvjetne i glase na prvi poziv.
Kvaliteta garancije i njena naplativost će, osim banke koja iza nje stoji, ovisiti i o samom tekstu garancije,
pa stoga uvjete garancije uvijek treba pažljivo čitati.
Od brojnih vrsta garancija, najčešća podjela je na činidbene i platežne (kreditne) garancije. Činidbenom garancijom banka garantira da će glavni dužnik izvršiti svoju obvezu u ugovorenom roku i na ugovoreni način, a platežnom garancijom banka garantira da će glavni dužnik platiti svoju obvezu u ugovorenom iznosu i roku.
Nema razloga da banka koja prati investitora novogradnje u kojoj želite kupiti stan ne izda bankovnu garanciju, a na Vama je da na tome inzistirate kako biste maksimalno smanjili vlastiti rizik. Naime, ako investitor daje kupcu za svaku uplatu bankovno jamstvo, a zgrada iz bilo kojeg razloga ne bude završena, kupac će moći vratiti svoj novac.
Ugovori o kreditu banaka uglavnom su standardizirani, ali i promjenjivi na inzistiranje kupca/korisnika kredita, pogotovo u današnje vrijeme još uvijek relativne stagnacije tržišta nekretnina, no moram Vas upozoriti da niti investitor niti banka nisu u bilo kakvoj pravnoj obvezi na izdavanje garancije, već se radi isključivo o dobroj volji. Uplata sredstava po Vama odobrenom kreditu obavlja se izravno na račun investitora, preciznije prodavatelja nekretnine što je uobičajena praksa i određena nužnost, jer se u Vašem
slučaju radi o, pretpostavljam, stambenom kreditu, dakle kreditu sa izričito određenom namjenom, time i uvjetima (visinom kamate i dr.).
Ugovor o kupoprodaji nekretnine nije uvjetovan činjenicom što stambena zgrada u kojoj se nalazi stan još nije izgrađena, odnosno što stan još nije dovršen i useljiv, pri čemu su svi odnosi između kupca i prodavatelja, te predvidive buduće situacije podložne sporazumnim ugovornim utanačenjima, ovisno o konkretnoj situaciji.
Savjetujem Vam da ugovor o kupoprodaji nekretnine bude što detaljniji kako u pogledu rokova, kupoprodajne cijene, dinamike isplate, te drugih sastojaka (npr. ugovorna kazna za zakašnjenje u isporuci nekretnine i sl.), tako i vezano za materijale i opremu koja će biti ugrađena u stan, te u zajedničke suvlasničke dijelove zgrade, jer time u znatnoj mjeri otklanjate moguće nesporazume prilikom primopredaje
stana.
